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토지전문가는 형질변경, 땅꾼은 용도변경! 사회는 급격히 변화무쌍하게 변하고 있으며, 특히 국내외 경제 환경에 따른 토지는 제도및 여건변화로 그 어느때보다 격랑처럼 움직이고 있다.이에 획일적 토지에서변화에 대응하는 토지시장에서 많이회자되고 이슈화 되고있는 몇몇제도를 분석하여 땅 투자의 패턴을 바꾸어야한다. 지목변경이란 28개 지목중 27개의 대부분이 "대지"라는 지목으로 변경하려고 몸부림치는데, 이는 대지가격이 가장 높기 때문이다. 다만, 지목변경은 건축이나 개발행위등 일정요건 진행을 전제로 지목변경이 일어 나는데, 시중에 나와있는 지목변경 관련 책자들의 내용에서 행위(형질변경)없는 지목변경으로 대박이란 용어를 사용함에 반감을 갖고 있다, 지목변경은 건축물등 일정행위를 한 후에 일어나는 행정 절차이기에 그렇다. 유의 할것은 형질변경의 기본원칙은 .. 더보기
도로, 오고가는 순서가 있다! 도로도 오고가는 순서가 있고, 개발도 순서가 있습니다. [ ] 1>3>2 개구리 법칙 [ ] 개구리가 뛸때와 걸을때 [ ] 땅 값은 1>2>3으로 전이 [ ] 개발은 1>3>2로 전이 된다. 도로를 개별적 요인으로만 분석하고,개별 필지에 영향을 주는 접근 정도로, 도로를 분석하며 "길따라,사람따라, 돈 따라"가는 롤 모델은 전혀 언급도 없었는데, 위에 언급한 길 따라 롤 모델이 이동 하는 것입니다. 즉, 가격 축의 변화가 있는데, 제일 먼저 공장과 물류인 창고가 길 따라 이동하고, 그 다음에 사람이 이동하며, 사람의 이동 다음에는 돈이 따라 가는 것입니다. 즉, 돈의 이동인 땅값의 상승 인 것입니다. 이 점을 잘 분석하여 다음 이동 축을 예견하고, 그 예견은 먼저 롤 모델인 지역맹주(1위)를 잡고, 그 .. 더보기
교외선 재개통으로 내다보는 현재 가치의 변화 예측. 이번에는 개통예정 뉴스로 급속히 부각되고있는 교외선 11개 역사를 볼까요~! 새로운 고속도로IC나 신설 철도역 주변 공간활동은 정지된 미 개발 상태이지만, 교외선 역사 주변은 이미 역세권으로 표출된 지역이라 새롭게 부각 되거나 신선한 물건을 찾기보다, 기존 공간의 변화, 즉기존 공간 축의 변경에 신경을 써야 할것입니다. 1.능곡역-경의선과 서해선(대곡ㅡ소사) 환승역 기능. 재정비 촉진사업을 분석해야 할것이며, 현재 구역별 진행상황, 법정다툼등은 현장 중개업소를 방문하여 진행상황 점검이 필수이며, 트리플 역세권에 따른 교통여건이 주변가격에 미칠 영향분석등을 해야 할 것입니다. 2.대곡역 - 주변역사를 관리하는 관리역사, 54만평 도시개발사업~ 고양시의 54만평도시개발사업 발표는 그린벨트이기에 중앙도시계획 .. 더보기
롤 모델 제2외곽순환도 I.C예정지 수도권 제2 외곽 순환도로 I.c 예정지를 예측해 볼까요? 아무래도 일반 서민들의 자금으로 투자하기 좋은 곳은 북부권이 되겠는데요, 수도권 북부권은 사실 고속도로라고는 단 하나도 없다가생긴것이 수도권 순환도로 하나이며, 지역 별 고속도로라고 세종고속도로 연장선인 (구리ㅡ포천) 과 서해안 고속도로 연장선인 (서울ㅡ 문산) 입니다. 요즘 크게 부각되고 있는 제 2수도권 외곽순환도로로서, 이 수도권북부권의 롤 모델이 송추입니다. 송추를 보면, 장흥에가려 빛을 못보던 지역이었으나, 제2외곽 순환도로 I.c가 송추지역으로 생기면서유원지로서의 장흥변화는 크게 못 느끼지만, 송추의 변화는 하루가 다르게 변하고 있으며, 특히 39번 국도의 나들목 개통은 그 활기를 확실하게 느낄수 있습니다. 따라서 이 롤 모델을 근거해.. 더보기
롤 모델을 찾으려면 공장으로 축을 찾는다 도로 이전에 비닐 하우스가 즐비하다가 도로가 놓여지면 도로를 축으로 공장이 먼저 이동을 합니다. 예를 들어, 지역에서 먼저 이동하는 공장 축을 보면, 80~90년대 구리시 공장들이 47번과 43번 도로를 이용해 남양주 진접 주변으로 이동했습니다. 그러다 진접, 별내가 개발 되면서 고개 넘어 98번 도로를 타고 포천으로 이동했고, 포천은 주로 43번도로변의 주축인 송우리 주변으로 모였다가 대규모 택지개발을 맞이하면서 87번 도로를 타고 37번 도로변인 창수면과 청산면을 마지노선으로 축의 이동이 발생하고 있습니다. 화성 또한 마찬가지로, 부천등 경인지역의 공장들의 이전 터는 안산이었는데, 이러햐 현상은, 수도권정비계획법에 근거해 부천은 과밀억제권역이지만, 안산은 개발 유도권역이기에 가능.. 더보기
변화하는 택지개발사업 앞 으로 택지개발은 인구, 고령화, 주택보급률 문제등으로 과거 택지개발 촉진법 (폐지)에 이어 신도시나 택지조성방식이 없어지거나 변모변모될 것 보고있는데, 앞으로 택지개발사업은 어떻게될까? 첫 째, 단순 형질변경과 매수사업으로 이는 소규모 면적이나 특수지역에서 지속적으로 진행 될 것입니다. 즉 소규모 면적이나 특정사안이 있는 경우 도시관리계획 내용대로 각 개인의 소유토지를 개발하는 전형적인 개발사업을 말합니다. 두번째, 전통적인 수용방식인 사용/수용에다 환지방식을 추가하는 혼합방식. 이는 현금보상을 원하는 소유자나 환지를 원하는 사람들을 모두 수용할 수 있는 사업방식으로 한 단계 진보한 방식이지만, 아직은 10% 내외에서 시행되고있는 실정입니다. 세번째, 공영개발사업인 전면 매수방식 인데, 80년대이후 .. 더보기
도시의 흥망성쇠 롤 모델로 찾아라 도시확산도시의 흥망성쇠,,롤 모델로 내일을 찾아본다. 수도권 동북권의 롤 모델은 의정부와 구리시였고, 의정부는 양주와 동두천 포천의 맹주였지만 서서히 맹주 자리를 노리는 지역이 남양주입니다. 구리와 의정부의 가장 큰 문제는 그린벨트안에 있는 도시라는 점인데, 두 도시는 사방팔방 모두 그린벨트와 수도권정비계획상 과밀억제 권역이라 것에 문제가 있는것이지요~ 구리는 사노지구 등에, 의정부는 민락지구 등의 공공주택(보금자리)이 유일한 택지 개발이지만 남양주의 경우는 그린벨트와 수도권의 3개 권역이 골고루 배포되어 있어 도시확산에 유리한 점을 갖고있습니다. 시간이 갈수록 의정부나 구리시가 가지고 있던 롤모델의 맹주자리를 남양주에 넘겨주게 되어 있는데, 비단 이 세곳의 문제가 아니고 남부권에서도 일어나며 전국 어디.. 더보기
돈을 벌고 싶다면~! 돈을 벌고 싶다면 바로 복부인의 생각을 가져야 합니다. 복부인은 땅을 개발 하려는 사람이 아니고 깔고 앉아있다가 적당한때 차익을 먹고 넘기는 사람이듯, 땅 만보면 개발과 이용부터 생각하면 결코 땅을 볼수 없습니다. 개발 가치가 높은 지역과 도로옆 땅만 오르는게 아니라 맹지도, 무인도도, 산 정상도 분명히 오르긴 오릅니다. 따라서 이 땅은 못쓰는 땅이라는 말은 계속성의 단절이고, 더 이상의 진보란 없다는 뜻입니다. 세상에 못 쓰는 땅은 있을수 없습니다. 길 가에 뒹구는돌맹이 하나에도 분명한 이유가 있듯이 말이죠. 예전에 어른들께 들은 말로 땅에 대고 함부로 침을 뱉지 말라고 하는 말이 기억 나는데요 땅에 침을 뱉는것이 보기에 흉 해서인가 생각했던때가 있었는데, 땅을 보면서 부터 생각이 달라 집니다. 땅에는.. 더보기
그린벨트에서 벌어지는 일들 개발제한구역은 환경보전, 국방, 미래토지등 사회적 순기능이 있어도 토지 소유자 에게 사회적 제약을 넘는 규제를 하면서도 보상규정 이없는 지나친 제도인데, 우리나라 토지제도에서 가장 강력한 규제가 적용되는 곳이면서,이곳에서 의 개발은 가장 희소성이 높아 그 가치는 상상을 초월합니다. 서울 외곽지역을 가다보면 휑 한 벌판에 드문드문 지어진 창고를 보는데, 이런 창고는 농업용 콩나물이나 버섯 재배사로 허가 받은것이고 경매에 나오는 경우 15억 정도가 보통인 편입니다. 바로 개발제한 구역인데, 이곳에 창고는 어떻게 지어 졌고, 허가난 대로 사용을 하고 있는 것일까요? 대한민국에서 불법이 가장 많은 그린벨트...분명 허가는 ' 동, 식물관련 시설 '이고 건축 또한 같은 용도였으며, 서울외곽농촌 지역에서 흔히 볼 .. 더보기
투자 성공학 보호되어 있는 글입니다. 더보기

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