지원 강화되고 다양화되는 '집주인 임대주택 사업'

'집주인 임대주택 사업'이 다양해지고 지원이 강화됩니다.

이 사업은 기존의 주택을 저렴한 임대주택으로 전환시키고, 집주인에게는 확정 수입을 제공할 수 있도록하는 사업으로 올해 1,000가구 공급을 목표로 이번 4월 말까지 사업자 모집에 착수한다고 국토교통부가 밝혔습니다.

이 대책의 주택은 2016년 4.28대책에서 나온 '맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안'의 공공지원주택의 하나로 소유,관리주체와 관계없이 자금을 지원하고 세제감면등 공공지원을 통해 시세보다 저렴하게 8년 이상 장기임대 해주는 내용이 골자입니다.

거기에 집주인에 대한 낮은 금리의 기금융자(연1.5%)를 통해 기존 주택을 신축하거나 경수선 또는 매입을 지원하며 이를 시세보다 저렴한 임대 주택으로 공급할수 있도록 하는 사업입니다.

또한 집주인은 신축,경수선, 매입 후에 임대료를 시세의 85% 수준으로 한다는 것을 전제로 한국토지주택공사 (LH)에 임대관리를 맡겨야 하는 대신, 공실과 상관없이 임대주택 만실을 기준으로 확정수익을 받게 됩니다.

특히 지난해 시범사업에서 수익성 부족으로 공급수가 64가구에 그친 점이 있어 사업 유형을 다양화하고, 임대사업자에 대한 지원을 강화 하기로 하였습니다.

사업유형에 신축과 매입 뿐만 아니라, 경수선도 추가하고, LH 대신 민간업체를 임대관리에 참여시킬 수 있게 하는등 사업을 다양화 했으며, 임대료 수준 상향 조정으로 80%였던 것을 85% 까지 향상, 투룸의 건축을 허용, 기금융자한도도 다가구 2억원에서 3억원으로 상향하는등의 지원을 하게 됩니다.

2017년도 집주인 임대주택 사업은 시범사업과 비교해 다음과 같이 달라집니다.

(1) 사업유형의 다양화로 집주인 입맛따라 선택

@ 기존의 집주인 리모델링 사업과 집주인 매입임대 사업을 '집주인 임대주택 사업'으로 통합.

-표준건축형,자율건축형,경수선형 사업을 묶어 '건설,개량방식 사업'(기존 집주인 리모델링)으로 관리하고, LH 추천형, 개별신청형 사업을 묶어 '매입방식 사업'(기존 집주인 매입임대)으로 관리합니다.

@ 건설,개량방식 중 표준건축형은 집주인이 LH가 제시하는 표준 건축모델 중 하나를 선택해 신축하는 방법으로, 주택건축에 대한 노하우나 경험이 없는 집주인에게 적합합니다.

- 자율건축형은 집주인이 LH 관여없이 건축을 원하는 경우 적합한 사업방식으로, LH가 제시하는 최소한의 건축 기준에 부합하기만 하면 건축비 저리 융자를 받을 수 있습니다.

- 경수선형은 신축이 아닌 도배, 장판, 창호교체, 화장실 개량 등 단순한 수선을 원하는 집주인에게 적합한 방식이며 견적비용에 대한 기금융자를 받을 수 있습니다.

- 다만, 표준견축형의 경우 표준건축모델이 집주인 거주공간에 대한 다양한 요구를 수용할 수 없는 점을 감안하여, 집주인이 신축 후 해당 주택에 거주하지 않는 경우에만 허용됩니다.

@ 매입방식 중 LH 추천형은 LH가 공인중개사 또는 분양사업자와의 협업을 통해 임대사업용 다가구, 공동주택을 확도하고 기금융자 가능액, 자기부담액 및 수익률을 제시합니다.

- 임대사업을 원하는 개인이 매입신청을 하고, 제시된 자기부담금을 납부한 후, 매월 확정수익을 지급받는 집주인이 되는 방식입니다.

- 개별신청형은 종전처럼 매수대상 주택을 사업신청자가 직접 선정해오는 방식으로 매수대상 선정 후 매매절차는 LH 추천형과 같습니다.

(2) 수익성 제고를 위해 임대료, 융자조건을 개선하고 투룸을 허용함

@ 임대료 수준은 시세의 80%에서 85%로 상향했고, 다세대 외에 도시형생활주택 등 공동주택도 건설할 수 있도록 허용했습니다.

- 아울어, 가구당 건축면적도 원룸형인 전용 20㎡이하로만 제한하던 것을 50㎡이하까지 확대하여 임대 시장에서 인기가 높은 투룸도 건설이 가능합니다.

@ 기금 융자한도는 다가구 건설의 경우 2억원에서 3억원으로 공동주택 건설의 경우 세대당 4천만 원에서 6천만 원으로 증액합니다.

- 임대료 산정 시 실거래 수준을 반영하기 위해 한국감정원의 시세자료를 활용하도록 하였습니다.

- 또한, 다가구의 경우에는 LH보증금 지원율도 기금융자액의 60%에서 90%로 상향하고, 원가방식(복성식)으로 매입 금액을 산정하던 것을 비교사례법으로 변경, 사업 신청자의 자부담 수준도 낮춥니다.

(3) LH대신 민간 임대관이업체도 사업에 참여

@ 집주인 임대주택 사업의 사업관리를 LH가 아닌 민간 주택임대관리업체가 실시하는 민간제안형 사업도 새롭게 도입했습니다.

-민간업체는 건설,개량이나 매입을 통해 임대사업에 참여하기를 원하는 집주인과 개별적으로 협의하여 사업계획서를 작성하고, 한국감정원의 사업타당성 평가를 통과해야 합니다.

- 해당 사업계획서가 사업타당성 평가를 통과하면, 집주인은 LH가 추진하는 사업과 같은 조건의 연 1.5%의 저리융자를 받을수 있게 됩니다.

@ 특히, 민간제안형의 경우 민간의 창의적 아이디어와 사업구상을 적극 활용하기 위해 시세 90%의 전세, 준전세, 준월세 등 다양한 임대방식을 허용합니다.

-단순 임대관리 뿐 아니라, 시공,분양, 임대관리 등 종합부동산 서비스 제공이 가능하도록 할 계획입니다.

* 융자조건 중 다가구는 동 단위 기준이며, 공동주택은 세대당 기준임

* 민간업체의 참여 유인을 확보하기 위해 LH방식보다 5%p 높게 책정

이번 4월부터 이 사업의 접수를 본격 진행합니다.

4월 말 자율건축형, 경수선형, 매입방식 개별신청형 접수를 시작으로 5월에는 매입방식 LH추천형 접수가 시작되며, 표준모델 구성이 완료되는 10월부터는 표준건축형 접수를 실시할 계획입니다.

- 민간제안형의 경우도 4월 말부터 민간업체 대상 사업타당성 평가접수가 실시될 예정이며, 새로운 형태의 사업인 만큼 4월 12일 한국감정원 서울사무소에서 관련업체 설명회를 실시하고 이러한 제도개선을 바탕으로 연내 1,000가구 공급을 달성할 계획입니다.

- 집주인은 8~20년 중 자신이 원하는 기간동안 LH에게 임대를 위탁하여 LH가 집주인 대신 월세를 수납하여 분할상환 대행 

- 집주인의 수입은 공실에 관계없이 만실기준의 임대료 수익을 산출하고, 분할상환액과 LH 관리 수수료 (5%)를 공제하고 확정지급함.

- 사업대상 = 10년 이상 경과한 단독,다가구 주택의 소유자 또는 건축물이 없는 공지상태의 토지 소유자, 노인주거 집중지역의 집주인에게 우선권 부여하며 노인거주 주택에 대해서는 독거노인 안심콜 등 서비스를 제공할 계획임.

@ 주택도시기금 융자

조건 - 주택가격의 50%, 연 금리 1.5%

한도 - 다세대 호당 8천만원, 다가구 호당 4억원

{단, 취득물량은 개인당 100호 미만(일반형 임대사업자 요건)으로 제한함.}

상환방법 - 8~20년 만기일시상환 또는 원리금균등분활상환

@ 민간업체가 집주인에게 임대사업을 위한 주택건설을 제안하여 임대관리와 시공권을 일괄 위임받아 수행하는 방식

- 융자조건은 LH주도방식과 동일 (2억원 연 1.5% + 1억원 연 2.5%)

@ 민간업체가 공동주택을 분양,매각하면서 임대관리도 위탁받으면, 매수인에 저리의 기금융자 (한도8천만원, 연1.5%) 실시

- 융자금액 산정 : 해당 주택에 대한 순담보가치의 50%를 한도로 함.

[2017년도 임대주택 사업관련 핵심 질문]

# 시범사업 실적이 부진했던 이유와 제도 개선의 효과는?

- 집주인의 요구 수익을 만족시키기 위해 공사비 절감 등을 시도하였으나 일정수준의 임대주택 품질확보를 위해 한계가 있었다. 하여 임대료 수준을 5% 상향 하였고, 경수선 도입 등 상품도 다양화한 만큼 활성화 될 것으로 기대한다.

# 표준건축형을 집주인이 비거주하는 경우만 허용하는 이유?

- 표준건축형은 집주인과의 협의기간을 단축하고, 임대주택 품질을 확보하면서 임대수익을 극대화하기 위해 마련한 대안이다. 집주인이 거주하는 경우까지 허용하면 시범사업처럼 집주인의 요구사항에 따라 협의가 장기화될 우려가 있다.

# 건설개량 방식 중 경수선형의 범위는?

- 경수선이란 건축허가가 수반되지 않는 경우를 의미한다.

# 집주인 임대주택 사업의 입주자 선정기준은? 민간제안형에도 동일한 기준이 적용되는가?

- 집주인 임대주택은 1순위 대학생, 독거노인, 2순위 대학원생, 사회 초년생, 취업준비생, 3순위 일반인에게 공급되며 민간제안형도 동일한 순위 기준으로 임차인을 모집하여야 한다.