경매 지분 투자 알면 돈이 보인다.

 

지분경매는 매수인이 인수하는 특수권리가 아니다. 그러므로 위험한 물건으로 판단해 주의하여 입찰해야 하는 경매는 아니다. 그런데 투자자들은 지분경매에 입찰을 기피한다. 왜냐하면 지분소유는 단독 소유에 비해 상대적으로 제약이 많기 때문이다. 또한 기존 공유자에게 우선매수권이 있어 입찰을 위한 비용과 노력이 물거품으로 되는 경우도 발생한다. 그럼에도 불구하고 지분경매에 투자해야 하는 이유를 알아보자

 

우선매수권은 오직 한번이다. 기존 공유자는 매각기일 종결 전 최고가 매수인이 입찰한 가격으로 경매로 나온 지분을 매수할 수 있다. 그러나 해당 권리의 행사는 한번만 가능하다. 왜냐하면 우선매수권 행사 후 매수 포기, 다시 우선 매수권 행사의 과정을 반복하면 불합리한 가격조정이 가능하기 때문이다. 따라서 투자자의 노력이 우선매수권으로 인해 계속 물거품이 되는 걱정은 하지 않아도 된다

(민사집행법 제140조 참조).

 

유찰로 낮아진 최저매각가에 기회가 있다.공유자의 동의 없이 부동산 처분·활용을 할 수 없는 권리의 제한 때문에 유찰이 되는 경우가 있다. 이 때를 기회로 상대적으로 저렴한 가격에 지분을 매수하는 것이다. 이후 부동산 전부를 정상가격으로시장에 처분하면 되지만 기존 공유자와 협의가 어려운 것이 현실이다.

이러한 경우 공유물분할청구소송을 활용하면 된다.협의분할을 원칙으로 하나 현물분할이 불가능하거나 분할로 인해 현저한 가치하락이 우려되는 경우 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다. 공유물분할을 위한 형식적 경매가 진행되고 전부가 경매 목적물이 되어 매각된다. 그리고 최초 투자자는 지분의 비율로 배당을 받으면 된다.
이러한 경우 투자자는 다른 공유자의 지분에 우선매수권 행사는 불가하다. 이는 지분경매에 적용되는 것이지 공유물 전체가 경매될 때는 인정되지 않기 때문이다(대법원 2013그305 참조).

 

지분경매는 매수인이 인수해야 하는 특수권리가 아니다. 즉 부동산의 전부가 아닌 일부를 취득한다는 이유로 무조건 기피할 물건은 아니라는 얘기다. 매수인이 고민하는 처분 등에 관한 어려움은 법에서 모두 정해 준다. 다시 말해 미래가치가 양호하고 시장보다 저렴한 가격에 매수가 가능한 물건이라면 투자를 망설일 필요가 없다는 말이다.