여유있는 노후준비

 

 

 

지난 주말 수시로 들리던 견지동 조계사를 기점으로 인사동 쌈지길과 삼청동길로 해서 경희궁의 아침 아파트 단지를 둘러보고 다시 걷기시작해 구MBC 정동사옥을 마주하고 걸으면서 이화외고 후문과 예원학교를 지나 정동극장을 거처 성공회 서울 본당 성당까지 이어지는 덕수궁 돌담길을 걷게 되었습니다.

글로만 읽으면 상당히 먼거리를 걸은것 같지만 서대문 자이 경희궁의 아침 아파트 단지로 부터 걸은 시간을 체크하면 불과 한시간 이내에 걸을 수 있는 거리입니다.

 

자이 경희궁의 아침 아파트단지 반경 10km내에는 서울에서도 최고의 의료시설을 자랑하는 상성강북병원과. 철도망을 통해서 전국어디나 갈수있는 서울역, 동화면세점, 서대문 국립공원과 그배후에 서울중심권에서는 가장 녹지가 풍부하다는 안산 산자락을 통해 언제든 등산을 할 수있고 도보로 20분이면 바로 광화문에 도착할 수 있는 아파트의 비교우위를 따지는 모든 입지조건이 최고이고 무엇보다. 쾌적한 자연환경을 갖춘 서울 최고의 중심지에 위치로 점찍은 곳입니다.

다음부동산 검색도 안하고 단지내 부동산 중개사무실에 들러 문의도 안해봤으니, 이 아파트 단지의 시세는 잘모르지만, 생각으로는 아마 자이 경희궁의 아침아파트단지는 서울 강북지역 아파트단지들중에서 평당 평균시세가 가장 높은 곳중 하나 일것으로 생각 되는 곳으로 보입니다. 부동산의 가치를 알아보는 사람들의 눈은 다 비슷 합니다. 문제는 투자 시기가 결국 부동산 투자의 성공을 불러오는 것입니다. 앞으로 부동산은 오르게 되겠지만, 이것과 관련해서 몇가지 유의해서 접근해야하는 문제는 있습니다.

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첫째 서울 집값은 2014년에서 2018년의 서울아파트 상승랠리 기간에 너무 많이 올라서 오른다해도 그 가격탄력성이 일부 제약이 될것으로 예상됩니다.

 

둘째 전국아파트 시장은 부동산 시장의양극화와 인구감소에도 불구하고 수도권의 인구유입증가로 일부 지방 대도시를 제외하고 중소도시의 아파트가 다시 오르기는 어려울것 으로 생각되며, 수도권 부동산도 인구 유입증가에도 불구하고 공급량의 과다로 서울 접근성이 탁월한 일부지역을 제외하고는 가격이 오르는 데에는 한계가 있을 것으로 예상되고, 앞으로 실거주용으로 아파트를 구입코자 하는 분들은 서울, 수도권 지역중에서 입지가 비교우위에 있는 지역을 중심으로 중소형 아파트를 매입 해야 할것입니다.

 

세째 수익성 부동산 시장은 아파트와 비교해 부진했던 시장흐름에서 다시 강한 상승 가격 탄력성을 보여줄것으로 예상되기도 합니다. 지금은 시장의 여명이 밝아오지 않은, 통이 트기 전이지만 이번을 기회삼아 입지가 탄탄하고 임대수요가 많은 지역을 잘 골라 투자시기를 앞당기면, 놀라운 수익률로 보답할 것이 확실할 것으로 생각 됩니다.

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투자상품은 그것이 무엇이 됐든간에 시장 유동성에 절대적으로 영향을 받는다고 생각합니다. 실제 시장에서 가장 큰 장은 저금리 유동성이 만들어 내는 유동장세라는 말이 있지요. 지금 시장실세금리를 대표하는 국고채 3년물의 금리가 1.3%입니다. 물가상승율을 감안하면 실질금리 4.0% 대 이하는 무조건 마이너스 상태로 진입했다는 것을 말해주는 것입니다.

지금, 전국은 원룸의 바다 입니다. 은행에 예금해봤자. 실질 이자가 마이너스 상태인 상황에서 수명의 연장으로 이전세대들보다 긴 노후를 보내야하는 현재의 노후 생활자들이 노후를 무엇으로 보장받으려 하겠는지요? 국민연금의 소득 대체율은 여전히 40%를 밑돌고, 민간 금융회사에서 운용하는 개인연금, 퇴직연금의 평균 표면수익률이 1%도 안되는 상황에서 말이지요. 그러니 부자 월급쟁이들은 일찌감치 은행을 버리고 수익성 부동산으로 갈아탄것입니다.

 

현재 우리나라에서 신규로 사업자를 등록하는 사람중에서 임대사업자로 등록하는 사람이 절대적으로 많습니다. 이것은 곧, 시장에 절대적인 논리는 없지만 이 혹독한 실질금리 마이너스 시대에 그나마 안정된 수익을 보장하는 것은 수익성 부동상 뿐이기 때문인 것입니다. 그리고 수익성 부동산은 돈많은 부자들의 전용상품이라고 오해들을 하시는데 수익성 부동산도 여러갈래의 가지가 있음으로 돈 없는 서민도 마음만 먹으면 소액으로도 얼마든지 투자 할수있는 수익성 부동산이 있습니다. 그리고 지금의 투자환경은 상당히 좋좋다고 볼수 있습니다. 저금리 시대가 오면서 대출금리도 상당부분 낮아졌고, 레버리지에서 오는 리스크테이킹의 상당부분이 감축됐다는 말과 등가를 형성하는 것입니다.

 

실제로 수익성 부동산 중에서 시흥시 정왕동, 안산시 고잔지구, 수원시 인계동 등의 저가 오피스텔단지들은 레버리지를 활용한다는 가정하에 수천만원만으로도 투자할 수있는 물건이 널려있습니다. 그래서 아직 늦지 않았다는 것입니다. 레버리지 효과의 기본원리는 조달금리 보다 수익룰이 더 높을 경우에 발생하는 것입니다. 수도권 외곽지역의 저가 오피스텔 단지의 평균임대수익률이 대략 8 - 9%는 된다고 가정했을때 조달금리가 3%라면 단순하게 계산해 대출이자를 내고도 5 - 6%의 이익이 되는 장사인 것입니다. 지금의 재테크 환경이 너무 명확하게 보이지 않는지요? 금리는 바닥을 치고 돈은 갈곳을 잃고 주식시장은 리스크가 너무 높고 결국 돈은 안전자산으로 흐르게 되있는 것입니다. 물론 언제나 물건을 잘 선택하는 것이 중요한일이지만 말이죠.

 

저금리 시대에 어디에 투자 할것인가의 문제를 두고 고민이 많으시죠? 정답은 이미 나와 있으니 마음단단히 먹고 실천에 옮기시면 됩니다. 우선 많은 지역을 다녀 보시고 특히 지역내 중개사분들과 친분을 쌓는일에 많은 공을 들이시기 바랍니다. 결국 투자도 인간관계의 네트워크에 의해서 승부가 갈라지는 경우가 많으니까요.기회는 언제나 어려운시기에, 시장이 두려움에 떨고 있을때, 먼저 행동하는 사람에게 찾아 오는 법입니다.

 

많은 분들이 정말 잘 되시기를 늘 기도 드리겠습니다.