토지전문가는 형질변경, 땅꾼은 용도변경!

사회는 급격히 변화무쌍하게 변하고 있으며, 특히 국내외 경제 환경에 따른 토지는 제도및 여건변화로 그 어느때보다 격랑처럼 움직이고 있다.이에 획일적 토지에서변화에 대응하는 토지시장에서 많이회자되고 이슈화 되고있는 몇몇제도를 분석하여 땅 투자의 패턴을 바꾸어야한다.

 지목변경이란 28개 지목중 27개의 대부분이 "대지"라는 지목으로 변경하려고 몸부림치는데, 이는 대지가격이 가장 높기 때문이다.

다만, 지목변경은 건축이나 개발행위등 일정요건 진행을 전제로 지목변경이 일어 나는데, 시중에 나와있는 지목변경 관련 책자들의 내용에서 행위(형질변경)없는 지목변경으로 대박이란 용어를 사용함에 반감을 갖고 있다,

지목변경은 건축물등 일정행위를 한 후에 일어나는 행정 절차이기에 그렇다.
유의 할것은 형질변경의 기본원칙은 개발행위를 전제하여 일어나고 있는 것이다.
그중 가장 어려운 용도변경을 보면, 지목변경이나 형질변경은 토지의 형상 관련 내용으로 이는 개발계획이라 칭하고 있다.

그러나 용도변경은 대상토지가 아닌 토지의 하늘, 즉 공간계획의 변경이다. 따라서 눈에 보이는 형질변경과 지목변경, 눈에 안보이는 용도변경으로 구분 되는데 땅값을바닥부터 올려주는것은 바로

'용도변경'이 토지자체의 가치를 올려주는것이다.

형질변경과 지목변경은 해당필지의 가격상승이지 가치상승은 아니지만, 용도변경은 주변대상지역을 올려 주는것으로, 주거지역이 상업지역으로, 농림이 준농림으로, 지역용도 변경이 그것인데 형질변경과 지목변경은 눈에 보이는 현실감이 있으나 용도변경은 현실감이 떨어지고 특히 땅의 미래를 예견하는 진정한 토지투자의 핵심이다.

토지투자에서 가장 큰 폭의 상승은 용도변경이다.
어느날 주거지가 상업지로 바뀐다고 가정하면, 자연적으로 그동네 땅값 다 오르겠네 할것이다.
특히 재건축에서 1종일반주거지역이 3종일반주거지역으로 변경만 되더라도 아파트가격이 폭등하는것 처럼 토지투자에서 가장큰 변수는 용도지역의 변경이다.
용도변경은 점쟁이처럼 미래를 보느 시각을 가져야하는데, 땅의미래를 점친다는것은 사람의 미래를 보는것 만큼 어려운 일이기에 토지전문가는, 지목변경과 형질변경인 현실을보는것이요, 땅전문가는 용도변경과 같은 미래의 토지에 투자하는 땅꾼 전문가를 말함이며,본인이 지향하는것은 땅꾼의 눈을 키우자는 것이지, 그럴듯한 이름의 토지전문가를 말 함이 아니다.